对大多数购房者来说，全款买房并非易事，按揭贷款成为普遍的选择。在二手房买卖中，买卖双方往往会事先考虑贷款情况，对付款方式、过户日期等进行约定。然而，受政策等多种因素的影响，申请银行贷款也并非十拿九稳，因此在合同条款的设置上，购房者会有诸多顾虑，导致相关条款难以达成，引发违约风险。
上海市第一中级人民法院就曾审理过这样一起纠纷：双方房屋买卖合同约定总房价为65万元，其中第二期房价款20万元买方应于网签合同后3个工作日内向银行申请贷款支付，双方于买方贷款审批通过后申请办理产权过户登记手续，如贷款不足，买方应于合同约定的过户期限前将房款补足，买方支付2万元定金用于保证合同履行。但在办理网签时，因网签合同版本须标明具体的过户日期，双方产生了分歧，买方表示如果贷款未获审批其肯定买不了房。由于双方未能就过户具体日期达成一致，网签手续最终未能办理，买方起诉至法院请求解除房屋买卖合同并返还定金。
上海市第一中级人民法院认为，贷款只是买方履行第二期付款义务的优先方式，贷款不成的风险应由其自行承担，不能以贷款未获批为由拒绝支付剩余房款，双方就过户日期的补充磋商应以此为基础。买方将贷款获批作为其继续履行合同的前提，有违诚信，其径自提出解除合同，已构成违约，无权主张返还定金。
此案为我们澄清了一些对于贷款买房的错误认识，合同约定了以贷款方式支付房款，并不代表买方拿到了贷款不能情况下的“免责金牌”。房屋买卖合同中一般都设有现金补足条款，即买方贷款不能或贷款不足的，需以现金方式补足房款。需要指出的是，该现金补足条款是否具备，均不免除买方的付款义务，除非双方特别约定仅以银行贷款方式支付部分购房款，如贷款不成双方互不承担违约责任。
合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。基于该条款的精神，因贷款能否获批、贷款获批时间尚且不明，买卖双方对相关具体履行期限未达成一致时，应按照一般社会观念和交易习惯，在已有的合同条款约束下，本着诚实信用原则，就相关未予明确的条款进行补充磋商。若买方出于贷款不一定能获审批的顾虑，不愿明确最晚履行期限并受此约束，故意保留合同漏洞，即违反了诚信磋商义务，应对相关条款未达成补充协议、网签手续未能办理承担全部过错责任。
合同法第六十二条第一款第（四）项规定，当事人就履行期限约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。据此，当双方无法通过进一步磋商明确履行期限时，仍然需要遵循相应规则，合理安排履行时间，双方并不当然有权解除合同。若买方违反了诚信磋商义务，又主张解约，系明确表示不再继续进行补充磋商，也不再想购买房屋，构成根本违约。在此情况下，卖方根据法律规定享有合同解除权，并有权要求买方承担违约责任（没收定金）。
规则意识和契约精神是市场经济的基本要求，也是法治的基本要求。个人利益固然值得慎重保护，但为了经济活动得以顺利开展，每个个体能够获得基本的交易安全保障，合同当事人应当恪守诚信，本着促进合同正常履行的态度，勇于承担责任与风险，正确处理争议与纠纷，努力营造良好的营商环境。
（作者系上海市第一中级人民法院法官助理，本文由本报记者蒲晓磊整理）
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